Dans le contexte des successions, il n'est pas rare que l'immobilier représente la majeure partie des actifs du défunt, avec tous les problèmes qui peuvent alors surgir entre les héritiers en termes de répartition. Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier, explique les principes juridiques applicables.

Au moment du décès, la totalité de la succession passe aux héritiers, selon l'adage légal « le défunt saisit le vif ». Ainsi, si la succession comprend un immeuble, les héritiers en deviendront immédiatement propriétaires sans même avoir été inscrits comme tels au registre foncier. De même, ils deviendront des débiteurs solidaires de la dette hypothécaire. La première étape consistera généralement à dresser un inventaire de la masse pour déterminer s'il pourrait être justifié de la répudier parce que les passifs dépasseraient les actifs.

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En supposant qu'ils acceptent la succession, les héritiers peuvent-ils alors disposer librement de la propriété ?

Non, les héritiers formeront une communauté d'héritiers, appelée hoirie, et ils seront ensuite copropriétaires du bâtiment. Concrètement, l'accord unanime de tous les héritiers sera nécessaire pour tous les actes de disposition concernant le bien, que ce soit pour le vendre ou le grever d'une hypothèque par exemple.

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La difficulté dans ce contexte réside dans le fait que les héritiers ne s'entendront pas nécessairement sur la question de savoir s'il faut conserver le bien dans la famille et, dans l'affirmative, qui y vivra et comment indemniser ceux qui n'en hériteront pas.

Comment sortir de ce statut de copropriétaires ?

Il est nécessaire de partager le domaine et les valeurs patrimoniales qui le composent. Dans ce contexte, les héritiers devront se mettre d'accord sur la répartition des actifs en fonction de leur part de l'héritage. S'ils ne réussissent pas, chaque héritier pourra demander à un juge de partager la succession, ce qui nécessitera souvent la vente aux enchères de la propriété pour pouvoir pour distribuer de l'argent.

Comment pouvons-nous anticiper ces problèmes de partage ?

La meilleure solution consiste à conclure un accord de succession avant le décès entre le cédant et les futurs héritiers et à fournir des règles précises de partage en fonction des moyens de chacun.

Alternativement, la partie cédante peut prévoir un testament pour attribuer certains biens à certains héritiers, à condition que cela respecte les réserves héréditaires de chacun d'eux. Il s'agit de la part minimale que les héritiers légaux ont le droit de recevoir en cas de décès, en fonction du degré de parenté. Si cette réserve est atteinte, les héritiers lésés peuvent demander en justice de restituer les biens lésés à la succession pour recevoir ce à quoi ils ont droit.

Le défunt peut-il léguer le bâtiment à un tiers qui n'est pas membre de la famille ?

Oui, à condition que les héritiers légaux touchent au moins leur réserve héréditaire. Cependant, il faut faire attention au fait que Dans ce cas, les droits de succession peuvent atteindre 54,6 % si le défunt et le bien sont situés à Genève. Enfin, sachez que, quel que soit le degré de parenté de l'héritier, le bien sera réévalué d'impôt au décès à une valeur plus proche du marché, ce qui peut faire une différence considérable si le bien avait été acquis il y a longtemps.

Merci à Cédric Lenoir, avocat spécialisé en droit immobilier chez LENOIR DELGADO & Associates.

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