L'achat de terrains isolés laisse de nombreuses responsabilités sur les épaules du propriétaire. Une parcelle en lotissement, en revanche, est accompagnée de plus de garanties mais soumet votre future maison à des spécifications strictes.

Acheter dans un lotissement : quels sont les avantages ?

L'achat d'un terrain dans un lotissement consiste, pour un particulier, à réserver une parcelle auprès d'un promoteur immobilier ou d'un constructeur dans un nouveau complexe ou quartier en cours de construction. Cet assemblage implique que le professionnel prenne en charge, à la place du futur propriétaire, de nombreuses étapes associées à la préparation du terrain. C'est un réel avantage pour quiconque ne se sent pas équipé pour faire face à la complexité d'un dossier de construction « solo ».

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Dès la signature du contrat de réservation, le futur propriétaire bénéficie de plusieurs garanties précieuses, notamment

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Un terrain parfaitement aménagé, avec une connexion prévue à la limite de la propriété pour l'électricité, l'eau courante, le réseau d'égouts (si disponible), téléphone et éventuellement gaz de ville. Un terrain à bâtir au sens juridique du terme mais aussi d'un point de vue technique, qui aura fait l'objet d'une étude approfondie du sol pour s'assurer que la surface puisse accueillir une construction dure. Terrain délimité avec précision, grâce à une démarcation effectuée par un expert expert dûment autorisé. En d'autres termes, l'achat de terrains en lotissement est similaire à l'achat de terrains « prêts à l'emploi » et élimine de nombreuses sources potentielles de préoccupation.

Quelles sont les contraintes ?

Un fait est souvent oublié par ceux qui rêvent de leur maison individuelle et de leur jardin : un lotissement est un condominium, tout comme un appartement ! Il implique la signature et le respect des règlements applicables à la subdivision, ce qui peut aller assez loin dans le détail des mesures imposées à chaque habitant. Entretien de la pelouse, règles de stationnement, montant des redevances... En achetant une subdivision, vous ne serez pas le seul maître de votre royaume !

La plupart des subdivisions, de plus, exigent une certaine unité architecturale pour toutes les maisons qui les composent : le cahier des charges peut imposer un certain type de revêtement extérieur, de toiture, de menuiserie, de clôtures... Et soyez beaucoup plus précis et contraignant que le plan d'urbanisme local de la municipalité. Avant de vous engager dans un projet, assurez-vous que ses contraintes architecturales correspondent à vos goûts et à vos propres exigences.

Subdivision, garanties exécutoires

Le promoteur engage sa responsabilité sur la parcelle qu'il vous propose. S'il s'avère finalement que le terrain qui vous est attribué est impropre à la construction, n'est pas viabilisé ou présente des incohérences préjudiciables au niveau de la démarcation, vous n'êtes pas sans recours. Il vous est possible de demander à la Haute Cour d'annuler la vente et d'obtenir une indemnisation.

Comment trouver un terrain dans un lotissement ?

Dans les régions caractérisées par un marché immobilier dynamique et une bonne disponibilité des terrains, les nouveaux lotissements sont en constante évolution étudiés, réservés ou construits. Pour connaître les projets à proximité de votre secteur de recherche, il est recommandé de consulter l'un des nombreux sites Web spécialisés dans l'immobilier neuf et la vente de programmes de développement immobilier. Plusieurs agences immobilières locales ont peut-être également étendu leur activité à la vente de terrains en lotissement.

Achat de lotissement : un cadre juridique

précis L'achat d'un terrain dans un lotissement implique généralement une promesse de vente, ce qui oblige le vendeur à réserver la parcelle à l'acheteur pour une période déterminée, généralement de deux à trois mois, contre le paiement d'un premier dépôt de 10% du prix de vente. L'acheteur, en ce qui le concerne, a toujours le droit de se consacrer pendant cette période. Une promesse de vente de terrains en lotissement est plus précise que la norme et doit indiquer, en plus des informations habituelles (identité des deux parties, prix et modalités de paiement, durée de validité de la promesse...), une description minutieuse de le terrain et sa démarcation pour éviter toute confusion au sein de la subdivision.

La promesse de vente est suivie de la signature de l'acte authentique devant un notaire, en présence du promoteur et de l'acheteur.

Mieux accompagné, mieux protégé, un candidat immobilier peut légitimement ressentir une préférence pour l'achat dans un lotissement. À condition qu'il soit prêt à faire quelques concessions sur les caractéristiques de sa future maison !

Trouver le bon terrain : la liste de contrôle essentielle

Vous craignez d'avoir oublié quelque chose ? Un rapide coup d'œil aux cinq points clés suivants vous rappellera les éléments essentiels à connaître avant de commencer la recherche d'un terrain constructible à vendre !

1) Trouver le bon terrain

Les sources potentielles pour découvrir la perle rare sont multiples. La première option, surtout si vous visez un terrain dans un lotissement, est de contacter directement les professionnels du secteur pour connaître tous les projets en cours. Les promoteurs immobiliers actif dans les environs, ainsi que certaines agences spécialisées dans l'achat et la vente, peuvent être d'une grande aide pour obtenir un premier panorama du marché.

Si vous êtes déjà fixé sur une zone restreinte ou même sur une seule commune, une visite à la mairie peut vous permettre de partir à la recherche d'informations plus confidentielles, telles qu'un futur lotissement en discussion et non encore formalisé. N'oubliez pas non plus de consulter les notaires locaux sur les attributions de terrains dont ils pourraient être responsables. Les grands classiques, tels que le bouche-à-oreille et les sites spécialisés pour les petites annonces, sont bien sûr également pertinents.

2) Savoir reconnaître un bon prix

Le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir a atteint 164€ en mai 2016, soit 23€ de plus qu'à la fin de 2014. La rareté relative des terrains à construire, générée à la fois par la péri-urbanisation rampante des grandes agglomérations et par des règles d'urbanisme toujours plus strictes, conduit logiquement à cette flambée des prix. Toutefois, le le niveau des prix varie dans des proportions colossales selon la région considérée, de certains départements de la Petite Couronne parisienne où le coût du mètre carré peut atteindre 800€ aux zones rurales du Limousin où il tombe à une vingtaine d'euros.

Le prix attractif d'un terrain s'explique par certains points faibles tels qu'une pente assez raide, la mauvaise qualité du sol, une démarcation un peu torturée, une forte exposition au vent... Ne vous lancez pas tête baissée sans avoir une bonne idée des forces et des faiblesses de l'intrigue.

3) Vérifier la situation administrative du terrain

Avant d'acheter le terrain, il est préférable de se poser les bonnes questions sur la réglementation applicable. Quelle empreinte maximale pouvez-vous avoir pour votre future maison ? Jusqu'à quelle hauteur ? Existe-t-il des normes de construction ou d'esthétique particulières dans le quartier ou la municipalité ? Pour répondre à toutes ces questions, le plus simple est de demander une « planification de l'information » certificat » à la mairie. Valable pendant 18 mois, ce document récapitulatif vous donne des informations sur l'essentiel.

Rien ne vous empêche d'aller plus loin dans vos vérifications et de demander à consulter, en même temps, le plan d'urbanisme local (PLU) de la municipalité lorsqu'elle en a un. Le plan de prévention des risques naturels et technologiques vous informera des dangers qui pourraient menacer votre futur bien, tandis qu'un coup d'œil au cadastre confirmera l'exactitude de la démarcation qui vous a été présentée.

4) Un terrain isolé ? Penser à l'entretien et à l'étude des sols

En cas d'acquisition de terrains isolés (non intégrés dans un lotissement), vous devrez certainement prévoir le temps et le budget nécessaires pour procéder à son « entretien », c'est-à-dire le raccordement des réseaux d'eau ou d'énergie en bordure de propriété. Les étapes à suivre diffèrent selon l'interlocuteur, mais impliquent de pouvoir produire une copie du permis de construire. et en acceptant le devis qui vous a été présenté. En général, les travaux sur la voie publique relèvent de la responsabilité de la mairie tandis que les aménagements à réaliser sur le terrain (fourreau, tranchées...) relèvent de votre responsabilité.

Il est également recommandé de procéder systématiquement à une étude des sols, même lorsque la loi ne l'exige pas. Cela vous donnera des informations précieuses sur la composition du sous-sol avant de poser les fondations.

5) Terrain en lotissement ? Garanties et contraintes

En vous tournant vers un promoteur et en choisissant d'acheter un terrain dans un lotissement, vous obtenez immédiatement la garantie d'un terrain viabilisé, sondé et soigneusement délimité. En retour, vous devrez peut-être renoncer à certaines excentricités architecturales puisque les normes de construction et les critères esthétiques au sein d'un lotissement sont généralement réglementés de manière assez stricte.

Est-ce que tout vous semble clair ? N'attendez plus et partez immédiatement à la recherche du terrain qui accueillera votre nouvelle maison à un court laps de temps.